Desde setembro de 2025, a Câmara de Vereadores de São Paulo abriga uma Comissão Parlamentar de Inquérito (CPI) que investiga a produção e comercialização irregular de Habitações de Interesse Social (HIS) na cidade. Criadas para atender a população de baixa renda, essas moradias — que deveriam ser acessíveis a famílias com renda de até seis salários mínimos — vêm parar em plataformas de aluguel de curta temporada como o Airbnb, gerando lucro exorbitante para construtoras e investidores enquanto aprofundam a especulação imobiliária e o déficit habitacional.

O fenômeno, que já ganhou o apelido de “fake HIS”, foi tema de uma pesquisa do Lab Cidade da USP, coordenado pela urbanista Raquel Rolnik, professora da Faculdade de Arquitetura e Urbanismo da Universidade de São Paulo (USP). O estudo serviu de base para a abertura da CPI. Em conversa ao BdF Entrevista, Rolnik explica as engrenagens desse esquema, as falhas estruturais da política habitacional baseada em incentivos ao mercado e aponta caminhos para garantir moradia digna a quem realmente precisa.

Habitações de Interesse Social são, por definição, moradias destinadas às faixas de renda mais baixas da população — aquelas que não têm acesso, via mercado, à compra ou aluguel de imóveis. “Na cidade de São Paulo, no plano diretor, se adotou uma estratégia de fomentar e incentivar esse tipo de moradia, com um preço máximo e características específicas para que ela possa ser chamada assim”, explica Rolnik.

Historicamente, a política habitacional era executada pelo Estado. Mas, com a neoliberalização, houve uma mudança de paradigma: “Tira o Estado do papel de protagonista e joga isso para o mercado, que devidamente incentivado poderá resolver isso sem precisar do Estado”. Os incentivos incluem isenção tributária e, principalmente, a possibilidade de construir mais metros quadrados sobre o terreno sem pagar por isso — um benefício urbanístico significativo numa cidade onde construir além do permitido tem custo.

Raquel Rolnik, urbanista e professora da Faculdade de Arquitetura e Urbanismo da USP | Crédito: Arquivo Pessoal | Raquel Rolnik

“Nós não estamos falando de fraude ainda, estamos falando de um tipo de política que aposta que o mercado seja capaz de fazer um produto imobiliário acessível”, ressalva a urbanista. “O que aconteceu é que essas habitações foram produzidas muitas. Isso foi um sucesso? Não, um fracasso. Porque esse produto imobiliário não é habitação de interesse social, é outra coisa. A gente começou a denominar de fake HIS”, acrescenta.

Um dos aspectos mais gritantes das fake HIS são as dimensões das unidades: apartamentos de 20, 25, no máximo 30 metros quadrados. “Não existe na legislação tamanho mínimo da unidade”, revela Rolnik. “Tanto é que a gente tem até estúdio de 12 metros quadrados, uma total insanidade.”

O problema não é apenas a metragem exígua, que torna inviável a vida de uma família, mas também o preço por metro quadrado resultante. Se é um apartamento que custa 300 mil, mas tem 20 metros quadrados, o metro quadrado está custando 15 mil reais, um valor absurdo. Esses são os maiores preços por metro quadrado da cidade, os mais inacessíveis para quem não tem onde morar.

Rolnik complementa: “Muita gente que não usa transporte coletivo pode começar a se apropriar. O produto imobiliário que foi produzido é o tal do estúdio, alugado sobretudo para aluguel temporário via Airbnb. É um produto destinado para investidores.”

A urbanista faz questão de esclarecer que o problema não se resume a “construtores mal intencionados que enganaram a prefeitura”. “O problema estrutural é o tipo de política. Não se vai atender política habitacional para quem precisa, na cidade de São Paulo, inventando e botando muita grana, muito subsídio para produtos imobiliários privados.”

No momento da comercialização, a ausência de controle foi determinante. “Não existiu desde o início um sistema por parte da prefeitura de controlar tudo isso. Os projetos foram aprovados e comercializados para quem quisesse.” E quem quis comprar? Investidores — pequenos, médios e grandes — que viram nos microapartamentos um ativo financeiro rentável.

“A construtora põe e vende para quem quiser. Investidores começaram a comprar, isso começou a ser assumido pelas próprias construtoras. Até hoje está isso nos anúncios: ‘excelente para morar ou investir'”, denuncia Rolnik.

Além dos investidores, há fraudes mais explícitas: pessoas com renda acima do permitido colocam o imóvel no nome de familiares com renda menor. “Aí sim a gente está falando de não ter controle de quem comprou”, afirma a urbanista, lembrando que a lógica do mercado é vender para quem tem capital, não para quem precisa morar.

As consequências desse modelo vão muito além das fraudes individuais. A verticalização desenfreada incentivada pela legislação transformou bairros inteiros. “As casas, os prédios de dois, três andares, tudo indo abaixo e se transformando em prédios altíssimos. Foi uma coisa indiscriminada”, descreve Rolnik.

Mas o efeito mais perverso é o agravamento da crise habitacional. “Produziu uma valorização do solo e do metro quadrado. Quando você tem muito capital disponível para comprar, o produto vai aumentando de preço. Na hora que ele vai aumentando de preço, vai ficando cada vez mais difícil para quem não está no circuito financeiro poder comprar.”

Os números são estarrecedores: foram produzidas cerca de 400 mil unidades residenciais na cidade. Ao mesmo tempo, São Paulo tem 80 mil pessoas morando nas ruas e uma densificação dos espaços precários. “Piorou a crise de habitação. Nós estamos vivendo uma verdadeira emergência habitacional”, alerta.

Airbnb e a financeirização da moradia
As plataformas de aluguel de curta temporada, como o Airbnb, são peça-chave neste esquema. “Cada vez mais, as unidades residenciais viram ativos financeiros. A gente chama de financeirização da moradia”, explica Rolnik. O aluguel temporário, ofertado por diária, tem valor muito superior ao aluguel mensal e é destinado a visitantes com maior poder aquisitivo.

“Quando você retira do estoque disponível para aluguel e coloca nesse mercado de curta temporada, fica mais caro e mais difícil, vai aumentando o preço do aluguel”, afirma a urbanista, citando exemplos do México, Nova York, Paris e Barcelona — cidades que já regulam ou proíbem a prática. Em São Paulo, “não tem regra nenhuma, aqui é faz o que bem entender”.

Em maio de 2025, uma lei municipal passou a proibir que Habitações de Interesse Social sejam colocadas para aluguel por curta temporada. “Mas o problema é quem controla, como controla, qual é o custo do controle”, pondera Rolnik, lembrando que a própria CPI enfrentou resistência da base governista na Câmara. “Vereadores e prefeitura estão achando tudo ótimo, não acham que isso é um problema. ‘Está gerando emprego, dinâmica econômica’. Dane-se que está piorando a situação das pessoas.”

Alternativas para além do mercado
Diante do fracasso do modelo baseado em incentivos ao mercado, que alternativas existem? Rolnik lembra que, historicamente, a política habitacional brasileira sempre foi uma “conversa entre a indústria da construção civil e a indústria de crédito imobiliário”. “Em nome de que a indústria da construção civil é capaz de gerar emprego muito rapidamente, a gente não está falando de políticas para atender a necessidade das pessoas, mas de políticas que incentivam a indústria.”

A urbanista cita experiências bem-sucedidas em outros países com agentes públicos não estatais sem fins lucrativos. “Modelos de cooperativas de construção, como no Uruguai, onde as pessoas não viram proprietárias escrituradas, mas têm direito de morar em perpetuidade, inclusive de passar adiante e vender, mas dentro do mundo das cooperativas, muito mais protegido da exposição aos riscos financeiros.”

Ela menciona também os mutirões autogeridos, como os realizados no governo de Luiza Erundina em São Paulo, nos anos 1980 e 1990. “Com autogestão, com propriedade cooperativa, com agentes da sociedade civil sem fins de lucro que reinvestem o dinheiro na manutenção e em novas unidades, isso tem se revelado uma alternativa muito melhor nos países onde tem sido praticado.”

Por que essas alternativas não vingam no Brasil? “O lobby da indústria de crédito imobiliário e da indústria de construção civil é muito mais forte”, responde.

Por Raquel Setz E Tabitha Ramalho - Brasil de Fato

Imagem de capa: xegxef/Pixabay